过去三年，上海楼市最具诱惑力的词，不是“涨价”，而是“捡漏”。
有人用低于市场价两三百万的价格买到学区房，有人趁房东资金链紧张“抄底”核心地段豪宅，还有人靠法拍、急售和置换链断裂，完成一次漂亮的资产套利。那几年，市场最流行的话术是：“只要现金在手，上海遍地是机会。”
但现在，这种机会正在迅速消失。
最近几个月，越来越多上海地产中介开始释放同一个信号：真正意义上的“捡漏时代”，可能已经结束了。不是因为上海房价重新暴涨，而是因为决定二手房价格体系的底层逻辑，已经悄悄发生变化。
过去两年上海楼市最大的特征，是供给失控。
2023年至2025年初，上海二手房挂牌量一度突破20万套。大量业主在经济预期转弱、收入承压以及新房竞争下，被迫降价出售。尤其是中环外板块，出现了明显的“踩踏式挂牌”。
当挂牌量暴增，而成交量持续低迷时，市场就会出现大量错配资产。所谓“捡漏”，本质上并不是买家更聪明，而是卖家更着急。
很多房东当时面临的，不只是卖房，而是债务、经营和现金流压力。
有人为了置换新房，被迫低价卖老房；有人因为企业经营困难急需回款；还有人因为提前看空市场，希望“先跑为敬”。这些情绪叠加，形成了过去几年上海二手房市场最典型的现象：价格体系崩塌。
在一些板块，同小区、同户型、同楼层的成交价，甚至能相差20%以上。
这意味着，市场已经不是“正常议价”，而是“恐慌定价”。
但从2025年下半年开始，一个重要变化正在发生：最恐慌的那批卖家，已经基本出清了。
很多低价房源被职业买家、改善客和现金买家迅速吸收。尤其是核心区域的优质资产，库存下降非常明显。静安、徐汇、黄浦、长宁等板块，一些次新改善盘甚至重新出现“业主惜售”。
与此同时，政策环境也开始改变市场预期。
上海近年来持续优化楼市政策，包括降低首付比例、调整房贷利率、放松部分限购条件，以及提升公积金额度。这些政策未必能让房价重回过去的暴涨时代，但它们有效改变了市场最危险的状态——预期无限下跌。
房地产市场最怕的，从来不是贵，而是没人相信它会止跌。
当市场开始形成“价格已经差不多了”的共识时，卖家的心理会迅速变化。原本急于成交的人，会开始观望；原本愿意降价50万的人，可能只愿意让10万。
而“捡漏机会”，恰恰诞生于卖家极度悲观的时候。
现在的问题在于，上海楼市的悲观情绪，正在减弱。
尤其是核心地段。
很多人过去两年忽略了一件事：上海并不是一个普通城市，而是中国少数仍然具备持续人口吸引力、金融资源集聚力和产业升级能力的超级城市。
即使全国房地产市场整体承压，上海依然拥有稳定的高收入人群流入。
金融、互联网、外资、先进制造和科技产业，仍然在不断制造新的购房需求。对于这些群体而言，买房不是“投机”，而是资产配置。
这也是为什么，上海二手房市场开始出现明显分化。
远郊、老破小、弱学区和缺乏产业支撑的板块，依然面临价格压力；但核心区优质资产，却开始重新获得定价权。
很多中介最近提到一个变化：以前客户看房时第一句话是“还能便宜多少”，现在越来越多人开始问“这个房子会不会被别人抢掉”。
这是一种非常微妙但重要的心理转折。
市场真正的底部，往往不是成交量最低的时候，而是买家开始担心“错过”的时候。
更关键的是，市场里的“聪明钱”已经开始回来了。
过去半年，上海一些高净值买家明显活跃。他们重点关注的，不是郊区“低总价”，而是核心区域稀缺资产，包括优质学区、地铁次新房和高端改善住宅。
因为对于真正长期持有的人而言，决定资产价值的，从来不是短期情绪，而是城市资源。
上海最核心的资源，不是房子，而是教育、医疗、金融和就业机会的高度集中。这些资源的稀缺性，最终会重新反映到房价上。
所以，现在上海楼市最明显的变化，并不是“全面回暖”，而是“低价时代正在结束”。
过去那种随便砍价上百万、业主连夜降价、法拍房遍地的阶段，正在快速消失。市场开始从“流动性危机”回归“正常交易”。
而一旦市场重新恢复秩序，捡漏空间自然会缩小。
很多人总以为，只有房价暴涨，才意味着机会结束。事实上，更重要的信号，是价格开始稳定。
因为稳定意味着卖家不再恐慌，意味着资产重新获得锚定，也意味着市场重新建立信心。
从这个角度看，上海二手房市场真正结束的，也许不是“下跌周期”，而是“恐慌周期”。
而这，往往比房价上涨本身，更值得关注。
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